Ev sahibi olmak ve kira derdinden kurtularak daha huzurlu bir hayat sürmek günümüz insanının en temel gelecek planı olarak sayılabilir. İş hayatına henüz atılmış bile olsanız bir yandan ev sahibi olmanın yollarını araştırmaya koyulabiliyorsunuz çünkü en temel ihtiyacımız olan barınma için düzenli olarak kira ödemesi yapmak zorunda kalmak, hem de bu kiraların gelir düzeyine oranlandığında yok yüksek perdelerde gezmesi, insanı ciddi endişelere düşürebiliyor. Doğuştan şanslı kimi insanlar ailesinin mal varlığı ve ekonomik gücü sayesinde kolayca ev çözümüne ulaşsa da bu kesimin toplumun son derece küçük bir yüzdesi olduğunu söyleyebiliriz. Peki şanslı azınlığın dışında kalan binlerce insan ev sahibi olma ayrıcalığına ulaşmak için nasıl bir yol izliyor?
Ev sahibi olabilmek için izleyebileceğiniz iki yol var, en basit haliyle söylemek gerekirse, ya ev satın alarak ev sahibi olabilirsiniz ya da kendi evinizi yaptırarak ancak her ikisi için de bir miktar birikime ve krediye ihtiyacınız olacak. Ev satın almak diğer alternatife göre çok daha pratik ve hızlı bir yol ancak biraz daha pahalıya gelebilir. Ev yaptırmak ise, daha ucuza mal edilebilecek olmasına rağmen, çok daha zahmetli ve zaman alacak bir yol. Üstelik kendi evinizi yaptırmayı planlıyorsanız aklınızdaki yapı muhtemelen müstakil bir ev olacaktır ve insanlar arsalarını müstakil eve harcamaktansa çok katlı binalar yaptırıp daha fazla kar etmeyi tercih edebiliyorlar. Böyle olunca kendi evini yaptırma planı ancak şehirden uzak ve doğal bir emeklilik hayatı arayanlar için uygulanabilir oluyor. Eğer bütün dezavantajlarına rağmen kendinize bahçeli ve müstakil bir yaptırmayı tercih ediyorsanız aşağıdaki başlıklar size güzel fikirler verebilir.
- Kendi evini yaptırmak isteyenlere ilham verecek 8 ev
- Müstakil bir ev hayali mi kuruyorsunuz? 16 şahane fotoğraf!
Bu arada biz her iki alternatifi de ilgilendirecek bütçe ve kredi konularını konuşmaya devam edelim. Ev yaptırmak ya da satın almak için ihtiyacınız olan bütçeye bankalardan kredi çekerek ulaşabilirsiniz ancak kredi kullanımı, son derece iyi hesaplayarak girmenizi gerektiren ciddi bir iştir. Bilinçsizce kredi kullanıp sonrasında hem evinizi kaybedip hem de ciddi faizler ödemek zorunda kalmak istemezsiniz. Homify ekibi olarak bu yazımızı ev kredisine ayırıyoruz. Ev kredisi ile ilgili soracağınız temel soruların hepsine bu yazıda cevap bulabileceksiniz. Birbirinden güzel müstakil ev modelleri ile birlikte vereceğimiz bu bilgilere mutlaka göz atın.
Ev kredisi, satın alınacak evin teminat altına alınması koşuluyla bankalar tarafından verilen kredidir. Kredinin geri ödemesi banka tarafından belirlenen faiz oranlarıyla 30 yıla kadar vadelendirilebiliyor. Ev kredisi kullanarak ev sahibi olmaya karar verdiyseniz öncelikle alacağınız evi seçmeniz gerekiyor çünkü banka evin ekspertiz değerine göre peşinat, vade ve faiz hesaplaması yapıyor. Alacağınız eve karar verdikten sonra vade ve faiz oranlarına bakarak bütün bankaları araştırmanız gerekecek, size en uygun vade ve faiz oranlarını hangi banka veriyorsa orayla görüşüp işlemleri başlatabilirsiniz. Vade uzun yıllara yayıldığı için faiz oranları değişebiliyor ancak bazı bankalar sabit faiz oranlarıyla da kredi verebiliyor bu nedenle sıkı bir piyasa araştırması yapmadan başvuru yapmamak lazım.
Ev kredisi, insanlara kira yerine kredi ödeyerek ev sahibi olma imkanı sağladığı için çekici geliyor. Yanlış da sayılmaz çünkü yaşadığınız ev için nihayetinde her ay düzenli bir ödeme yapmak zorundasınız, bu ödemeyi ev sahibi yerine bankaya yaptığınızda kredi süresi sonunda ev sahibi olabiliyorsunuz.
Bankalar kredi verirken ödeyecekleri parayı güvence altına almak için bir risk hesabı yaparlar, bu risk hesabında dikkate alacakları kriterler sizin finansal geçmişinizi ve mevcut durumunuzu kapsayacaktır. Kredi başvurusu yaptığınızda banka sizin kredi notunuzu, gelir durumunuzu ve mal varlığınızı bilmek ister, dolayısıyla banka nezdinde bu üç kriteri karşılayabiliyor olmanız lazım.
Kredi notu sizin kredi geçmişinizdir ve bankalardan kullanmış olduğunuz bireysel nitelikli tüm kredi ve kredi kartı hesaplarının geçmiş verileri üzerinden oluşturulur. Yaptığınız düzenli ödemeler kredi notunuza artı puan katarken, iflaslarınız, vadesi geçmiş borçlarınız, icra takibine düşmüş olmanız kredi notunuzu olumsuz etkileyecektir. Kredi notunuzu online finans takibi yapan veri tabanları veya bankalar aracılığıyla hesaplayabilirsiniz. İkinci önemli kriter ise gelir durumudur. Banka sizin vadeleri düzenli ödeyebileceğinizden emin olmak ister, bu durumda düzenli bir iş ve belgelendirilebilir aylık gelir önem kazanır. Mal varlığı diğer kredi türlerinde çok önemli bir kriter olsa da ev kredisinde pek aranmaz. Ek olarak ailenizdeki diğer bireylerin gelir durumları, bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler de kredi durumunu etkileyecektir.
Kredi başvurusu yaptığınızda banka finansal durumunuzu inceleyerek onay ya da ret cevabı verir. Onaydan sonraki adımda ise evin ekspertizi ve diğer hesaplamalar yapılır.
Kredi başvurunuz onaylandıktan sonra devreye gayrimenkul değerlendirme uzmanları girecektir. Yasalar gereği ekspertiz çalışmaları Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme şirketleri tarafından yapılmak zorundadır. Eksperler konutun önce gerçek değerine ve satış değerine bakıp, raporu bankaya bildirirler. Satın almak istediğiniz evin değeri belirlendikten sonra, evin değerinin dörtte birini ev sahibine peşinat olarak ödemeniz gerekir. Bankalar genelde uzmanların belirlediği ekspertiz değerinin %70-75’i kadar konut kredisi verir bu nedenle evin kalan %25’lik ücreti içinse peşinatınız olması gerekir.
Bankalar konut kredisi verirken evin değerinin en az 4'de birinin peşinat olarak ödenmesini şart koşuyor ancak bu kuralı ihlal etmeden peşinattan kurtulmanın yolları da var. İlk yöntem evin ekspertiz değerinin yüksek gösterilmesi ve bu sayede çıkacak olan mevcut kredinin ev bedelinin tamamını karşılamasıdır. İkinci yöntem peşinat kısmının ayrı bir kredi altında tamamlanmasıdır. İhtiyaç kredisi ve benzeri kredilerle peşinatı da banka aracılığıyla tamamlayabilirsiniz. Üçüncü bir seçenek ise varsa başka bir mülkü ipotek altına alarak peşinatsız kredi çekmektir. Konut kredisi alacağınız banka ipotek göstereceğiniz mala karşılık peşinat kısmını da krediye ekleyebiliyor. Ancak bu iki çözüm size ekstra faiz olarak da yansıyacaktır.
Devlet iştiraklı yapı şirketleri konut sektörünü canlandırmak amacıyla kredi ve peşinat kolaylığı sağlayan projeler üretebiliyorlar. Konut kredisi kullanmaya karar verdiğinizde bu tip firmaların projelerini inceleyerek sundukları peşinat ve kredi kolaylıklarından da faydalanabilirsiniz. Bu konuda inşaat şirketleri ve gayrimenkul uzmanları size daha detaylı bilgi ve danışmanlık sunabilir.
Kredi başvurunuz ön onay aldığında bankanın sizden isteyeceği evrakları beyan etmeniz gerekir. Ev kredisi için banka tarafından nüfus cüzdanı, ikametgah ve gelir beyanı için belgeler istenir. Gelir beyanı için gereken belgeler değişiklik gösterebilir, kamuda çalışıyorsanız maaş bordrosu ve SGK dökümü, emekliyseniz emekli aylık dökümü, özel sektörde çalışıyorsanız yine maaş bordrosu ve SGK dökümü istenecektir. Kendinize ait bir şirketiniz varsa, şirketin vergi levhası, bilançosu, kapasite raporu, ticaret odası kaydı, gelir tablosu gibi güncel belgelerini sunmanız istenir. Bunun dışında ek geliriniz varsa herhangi bir belge, mal varlığınız varsa tapu ve benzeri evrakları da vermeniz gerekecek. Konut kredileri ipotek uygulamasına dayandığı için kişiden kefil istenmez. Eğer başvuran kişi yeterli bir gelire sahip değilse o zaman kefil uygulaması devreye girebilir.
Konut kredisi alabilmek için almak istediğiniz evin bir takım özellikleri karşılıyor olması gerekir. Örneğin evin kat ve mülkiyet tapusunun olması şarttır. İnşaat ya da projeden ev satın alınacaksa bu durumda kat irtifakı tapusu istenecektir. Konut kredisiyle alınmış evler banka tarafından ipotekli olduğu için, kredi ödemesi tamamlanmadığı sürece ipoteği ile birlikte satılabilir. Bu durumda alacağınız evin önceden ipoteği mevcutsa konut kredisinden yararlanamayabilirsiniz. Ayrıca ev çok eskiyse, kentsel dönüşüm kapsamında işleme alınmış ya da alınacaksa, ekspertiz değeri değişeceğinden kredi durumunda daha farklı bir yol izlemek gerekebilir. Bu konunun bankalarla görüşülmesi gerekir.
Ev kredisiyle alınacak konutun nitelik olarak mesken olması gerekmektedir. Arsa, dükkan, depo, fabrika gibi tapular ev kredisinde değerlendirilmez bu nedenle kendi evini yaptırmak isteyenler finansman olarak başka kredi türlerini araştırmak zorundalar. Eğer akrabanızdan konut satın almak istiyorsanız konut kredisi kullanamazsınız. Ayrıca satın alınacak evin en az yüzde sekseninin tamamlanmış olması gerekir aksi halde inşaat olarak değerlendirilir bu durumda kat irtifakı ve yapı kullanma izin belgesi gibi detaylar dahil olur.
Ev kredi ödemesi devam eden bir ev sahibinin evini kiraya vermesi tamamen yasaldır aynı şekilde konut kredisi devam eden evler ipoteği ile birlikte satılabilirler. İpoteği ile birlikte satılan evin borcu da banka onayıyla yeni alıcıya devredilir. Ancak ipotekli eve ikinci bir kredi verilmez.